Darf eine Gemeinde dazu verpflichten, ein Grundstück innert einer bestimmten Frist zu überbauen? (Aargau)

Die rechtlichen Grundlagen zur Baupflicht ergeben sich aus dem Baugesetz. Bei Neueinzonungen hat der Gemeinderat eine Frist festzulegen, innerhalb der das Grundstück zu überbauen ist. Auch für bereits eingezontes Land kann eine solche Frist angesetzt werden, sofern ein öffentliches Interesse dies verlangt. Eine Ausnahme gilt lediglich für Parzellen, die voraussichtlich in den kommenden 15 Jahren für den Eigenbedarf gebraucht werden (§ 28i BauG). Wird die Frist nicht eingehalten, fällt eine jährliche Abgabe von 2 Prozent des steuerlichen Verkehrswerts an (§ 28j Abs. 2 BauG). Diese Abgabe soll Druck erzeugen, das Land zu nutzen oder zu veräussern.

Die Baupflicht greift in die Eigentumsgarantie ein und setzt daher ein überwiegendes öffentliches Interesse voraus. Dieses muss die Nachteile, welche den Eigentümerinnen und Eigentümern auferlegt werden, klar übertreffen (Heinz Aemisegger / Samuel Kissling, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 15a Ziff. 60 f.). In der ersten Fassung des Gesetzesentwurfs hatte der Regierungsrat zudem vorgesehen, dass bei einer Missachtung der Baufrist der Gemeinderat das Grundstück sogar öffentlich zum Verkauf ausschreiben kann. Entsprechend hoch waren die Anforderungen an das öffentliche Interesse in jenem Entwurf und in der dazugehörenden Botschaft, weil ein solcher Eingriff zu erheblichen Folgen für die Betroffenen geführt hätte (Botschaft 15.269 vom 2. Dezember 2015, S. 31 f.; vgl. auch bundesrätliche Botschaft 10.019 zur Teilrevision des RPG vom 20. Januar 2010, S. 1077).

Da jedoch die nun geltende Regelung lediglich eine Lenkungsabgabe vorsieht und keine Verpflichtung zum Verkauf, sind die Anforderungen an das öffentliche Interesse weniger streng. Notwendig ist lediglich eine nachvollziehbare Abwägung der Interessen, welche zeigt, dass das öffentliche Interesse den Eingriff rechtfertigt. Herangezogen werden können etwa die Lage der Parzelle, die Dauer der bisherigen Einzonung sowie die Verfügbarkeit von Bauland in diesem Gebiet (vgl. kantonales Merkblatt W6a „Baupflicht für die Gemeinden“).

Weil die Baupflicht im Gesetz als Kann-Bestimmung ausgestaltet ist, verfügen die Gemeinden über einen bedeutenden Ermessensspielraum. Stützt sich die Interessenabwägung auf örtliche oder planerische Erwägungen, kann die Gemeinde sich auf ihre verfassungsrechtlich garantierte Autonomie berufen sowie auf den nach Bundesrecht vorgesehenen Gestaltungsspielraum in planerischen Aufgaben. Die kantonale Beschwerdeinstanz hat bei der Überprüfung solcher Entscheide entsprechend Zurückhaltung zu üben (§ 106 Abs. 1 KV; Art. 2 RPG).

Stichworte: Bauen ausserhalb der Bauzone, 30 Jahre-Frist, Überbauung, Anwalt Baurecht, Bauanwalt