Ist Airbnb erlaubt?

14.08.2020 – Die Vermittlungsplattform Airbnb geniesst seit einigen Jahren zunehmend an Beliebtheit. Sie ermöglicht Wohnungsbesitzern, ihre Wohnung oder aber auch nur einzelne Zimmer schnell und unkompliziert an Gäste zu vermieten.

Die steigende Benützung des Portals bringt jedoch nicht nur gesellschaftliche, sondern auch rechtliche Probleme mit sich. So taucht nicht selten die Frage auf, ob ein Mieter seine Wohnung über Airbnb untervermieten darf. Weiter ist nicht selten strittig, ob die Airbnb-Vermietung eine gewerbliche/geschäftliche Tätigkeit darstellt und deshalb in Wohnzonen gegen Baurecht verstösst.

Im besagten Bundesgerichtsurteil ging es jedoch um eine weitere Knacknuss: die Problemzone Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Ist eine Liegenschaft in Stockwerkeinheiten unterteilt, so kann die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer in einem Begründungsakt oder einem Reglement die «Spielregeln» der Gemeinschaft festlegen. Dazu stimmt sie in einer Versammlung über den Inhalt dieser Spielregeln ab. Dies kann zur Folge haben, dass einzelnen Stockwerkeigentümern unter Einhaltung gewisser Schranken Regeln aufgebunden werden können, die diese eigentlich nicht wollen.

Im fraglichen Urteil ging es um eine Liegenschaft mit 26 Wohnungen. Laut Begründungsakt des Stockwerkeigentums waren die Stockwerkeinheiten zum Wohnen zu nutzen. Erlaubt war daneben einzig ein stilles Gewerbe (z.B. Büros). Weil nun jedoch einer der Stockwerkeigentümer seine Wohnung regelmässig auf Airbnb anbot, beschlossen die übrigen Eigentümer, dem entgegenzuwirken. Sie störten sich daran, dass fremde Personen im Gebäude anzutreffen waren, die auch die gemeinschaftlichen Räume wie Swimmingpool, Sauna, Fitnessraum etc. mitbenutzten. So beschlossen sie an der Stockwerkeigentümerversammlung, das Reglement zu ergänzen. Neu enthielt es die Ergänzung: "Nicht gestattet ist zudem die unregelmässige, tage-, wochen-, oder monatsweise Vermietung von Wohnungen. Gestattet ist nur eine dauerhafte Vermietung".

Für den Stockwerkeigentümer, der seine Wohnung jeweils auf Airbnb angeboten hatte, bedeutet dies, dass er seine Wohnung nicht mehr wie bisher weitervermieten kann. Nachdem die kantonalen Gerichte seine Klage dagegen abwiesen, blitzte er schliesslich auch vor Bundesgericht ab.

Das höchste Gericht kam zum Schluss, es hänge von den konkreten Verhältnissen im Einzelfall ab, ob eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eine entsprechende Airbnb-Vermietung verbieten darf. Es komme auf die konkrete Liegenschaft an. Bei der Vermietung über Airbnb gehe es um eine Beherbergung im Bereich der Parahotellerie. Gegen den Beschwerdeführer (Airbnb-Vermieter) sprach im konkreten Fall der gehobene Standard der Liegenschaft. Der Swimmingpool oder die Sauna seien eher dem privaten Bereich zuzuordnen und nicht für Dritte bestimmt. Ferner handelte es sich nicht um eine Ferienliegenschaft, sondern um eine Baute mit Erstwohnungen, was grundsätzlich für ein engeres Verhältnis unter den Bewohnern sorge. Das Ruhebedürfnis sei in einer solchen Liegenschaft grösser. Airbnb-Gäste hätten andere Bedürfnisse, wie die Bewohner der Liegenschaft (spätere Bettruhe, geringere Rücksichtnahme gegenüber den ihnen nicht näher bekannten Bewohnern, etc.).

Das Vermieten über Airbnb sprenge demnach den vorgesehenen «Wohnzweck» und könne auch nicht mehr als reglementkonformes «stilles Gewerbe» qualifiziert werden. Das Sonderrecht des Einzelnen werde mit der Reglementsänderung zudem nicht wertmässig ausgehöhlt oder seines Kerngehaltes beraubt. Das Bundesgericht erachtete daher im betreffenden Fall das Airbnb-Verbot als zulässig.

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